부동산 시장에서는 일반적으로 거래량이 줄어들면 집값도 하락하는 것이 일반적입니다. 하지만 최근 서울 집값은 2021년 전고점 대비 99% 수준까지 회복했습니다. 그렇다면 거래량 감소에도 불구하고 집값이 유지되거나 상승하는 이유는 무엇일까요? 이번 포스팅에서는 그 원인을 데이터와 함께 분석해 보겠습니다.
📉 거래량 감소는 확실하다
최근 부동산 거래량을 보면 서울 아파트 매매 거래량이 크게 감소한 것이 확인됩니다. 실제로 2024년 7월 최고점(9,219건)에서 2025년 1월(약 3,000건) 수준으로 거래량이 급감했습니다.
✅ 서울 아파트 월 평균 거래량(20년 평균): 5,820건
✅ 2025년 1월 거래량: 약 3,000건
✅ 거래량 감소 원인: 2024년 9월 정부의 대출 총량 규제로 인해 매수세가 위축됨
즉, 거래가 활발히 이루어지지 않는 것은 맞지만, 가격 변화와는 다른 양상을 보이고 있습니다.
📈 서울 집값, 실제로 오르고 있을까?
2024년 7월 서울 아파트 평균 평당가는 3,987만 원, 12월에는 4,023만 원으로 상승했습니다. 하지만 2025년 1월에는 3,999만 원으로 소폭 하락한 모습입니다.
💡 데이터 분석 결과:
✔ 서울 아파트 평균 평당가: 2025년 1월 기준 소폭 하락
✔ 강남 3구(강남·서초·송파) 및 과천 등 특정 지역은 신고가 갱신
✔ 비강남권 일부 지역은 하락세 지속
즉, 서울 전체 아파트 가격이 올랐다고 단정하기는 어렵고, 지역별로 다른 흐름을 보이고 있습니다.
🏡 강남은 신고가 갱신, 비강남 지역은 하락
최근 강남권에서는 최고가 거래가 이어지고 있습니다.
🔹 압구정 현대 5차(전용 196㎡): 47억 → 79.5억 (4.7억 상승)
🔹 강남 신축 아파트: 실거래가 신고가 갱신 지속
🔹 비강남권 신축 아파트: 매매가 하락 사례 증가
즉, 강남권에서는 신고가 거래가 나오고 있지만, 강북 및 비강남 지역에서는 하락하는 곳도 많습니다.
🔍 왜 거래량이 줄어도 집값이 유지될까?
거래량이 줄어들면 가격이 하락하는 것이 일반적이지만, 현재 시장에서는 다음과 같은 요인들이 작용하고 있습니다.
📌 1️⃣ 강남·서초·송파의 ‘희소성’ 유지
- 주요 투자자들이 선호하는 강남 3구는 매물이 많지 않음
- 매물이 부족하므로, 신고가 거래 발생 시 전체 가격이 상승하는 효과 발생
📌 2️⃣ 대출 규제로 인한 ‘거래 절벽’
- 2024년 9월 대출 총량 규제 시행 후 거래량 급감
- 거래가 적으면 시장 가격 변동도 제한적
📌 3️⃣ 정부 정책에 따른 ‘안정화 유도’
- 대출 규제 외에도 미분양 해소 정책 등 다양한 개입이 이루어짐
- 비강남 지역에서는 정책 효과로 가격 조정이 이루어지는 중
✅ 2025년 부동산 시장, 앞으로 어떻게 될까?
✔ 거래량 감소 지속 가능성 → 대출 규제 등으로 인해 단기적으로 거래 회복 어려움
✔ 강남·서초·송파 등 선호 지역은 강세 유지
✔ 비강남권은 지역별로 하락 또는 보합세 가능성 높음
✔ 미분양 물량 증가 지역은 가격 인하 가능성 있음
📌 요약
- 거래량 감소는 확실하지만, 집값 하락은 지역별로 차이가 있음
- 강남권과 과천 등은 신고가 갱신 중이지만, 비강남권에서는 가격 조정이 이루어지는 곳도 있음
- 2025년 부동산 시장은 거래량 감소 속에서 가격 차별화가 더욱 심화될 가능성
- 내 집 마련을 고려하는 경우, 가격이 하락한 지역을 선별적으로 검토하는 것이 중요
🏡 내 집 마련을 준비하는 분들은 단순한 뉴스 기사만 보기보다 직접 시장을 분석하고 움직이는 것이 중요합니다. 부동산 시장은 항상 변동성이 있기 때문에, 장기적인 시각에서 접근하는 것이 필요합니다.
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2025년 부동산 시장 변화에 대한 최신 정보를 지속적으로 확인하면서, 신중한 판단을 하시길 바랍니다.